Leerstand kostet!

Innerstädtischer Leerstand omnipräsent in den Medien 

Kaum ein Tag, in dem nicht in lokalen Nachrichten innerstädtischer Leerstand beklagt wird. Schließungen werden medial aufgegriffen und im Kontext der Stadtentwicklung kommentiert – nicht nur in Boulevardmedien, sondern auch in überregionalen Zeitungen, Newslettern, Social Media und im Rundfunk. Immer wieder wird die Sorge laut, dass die Attraktivität der Innenstadt leidet und Down-Trading-Effekte im Gange seien. Leerstand als Nachrichtenthema ist omnipräsent und jeweils kommunal imageschädigend in der Presse.  

Kommunen geben an: 10 Prozent der innerstädtischen Fläche steht leer 

In einer Befragung, die das EHI im ersten Halbjahr 2024 durchgeführt hat, wurde aus den Schätzungen der 76 befragten Kommunen ableitet, dass die örtliche Leerstandquote in Innenstadt, Stadteilen und Fachmarktzentren bei durchschnittlich rund 10 Prozent liegt. Auch in Mitglieder-Befragungen bei der Initiative „Die Stadtretter“ zeigt sich ein ähnliches Bild und Leerstand wurde kommunal als einer der wichtigsten Handlungsfelder erachtet.  

Handel und Gastronomie als Topbranchen der Innenstadt messbar unter Druck  

Beim innerstädtischen Leerstand sind besonders jene Branchen betroffen, die den größten Impact auf die Besucherfrequenz haben: Handel und Gastronomie. Unsere Studie „Vitale Innenstädte“ hat gezeigt, dass sie die wichtigsten Besuchsmotive der Innenstadtbesuchenden darstellen. Gleichzeitig zeigt sich hier seit Jahren eine negative wirtschaftliche Entwicklung: Der HDE meldet, dass zwischen 2020 und 2025 rund 50.000 Handelsunternehmen schließen oder schließen mussten. Das statistische Bundesamt weist aus, dass gerade die kleinbetrieblichen Formate besonders betroffen sind.  In der Gastronomie zeigt sich ein ähnliches Bild: Gemäß Creditreform wurden seit 2020 auch dort etwa 50.000 Gastronomiebetriebe geschlossen – Tendenz steigend. Der von DATEV veröffentlichte Mittelstandsindex zeigt zudem im August 2025, dass die übliche Sommerbelebung ausblieb und steigende Lohnkosten das Umsatzwachstum überlagern. Es ist also für Kommunen davon auszugehen, dass lokaler Leerstand noch zunehmen wird. 

Leerstand in der Wahrnehmung von Innenstadtbesucher:innen prägend 

In der letzten Erhebung der Innenstadtbefragung "Vitale Innenstädte" wurde Leerstand erstmals in den Fragebogen integriert. Die Antworten der fast 70.000 befragten Innenstadtbesucher:innen in über 100 Kommunen machten deutlich, dass „Maßnahmen gegen Leerstand“ bundesweit als wichtigste Maßnahme angesehen wird, um Innenstadtattraktivität zu sichern. Dies war in allen Ortsgrößen gleichermaßen messbar.         

Wirkungskette von Leerstand und ökonomischer Impact: Was kostet ein Leerstand die örtliche Kommune? 

Mit den skizzierten Vorzeichen ist zu erwarten, dass der Impact von Leerstand für Kommunen gravierend ist und noch sein wird. Nicht nur das Stadtimage wird belastet und viele Besuche der Innenstadt fallen dem zum Opfer, sondern auch ökonomisch wirkt sich Leerstand negativ aus.  Dies zu quantifizieren ist herausfordernd, weil viele Effekte zusammenwirken und sich in Teilen bedingen. Dennoch haben wir am IFH KÖLN einen Versuch gestartet, Leerstandskosten für Kommunen zu beziffern. Auch wenn nicht alle Effekte abbildbar sind und gerade soziale und stadtverwaltungsbezogene Folgeeffekte nur schwerlich zu bemessen sind, können kommunal direkte und indirekte Einnahmeausfälle von Leerstand ausgewiesen und berechnet werden.  

An erster Stelle ist der Ausfall der Gewerbsteuer zu nennen. Denn, wenn kein Umsatz und kein Gewinn in sonst besetzten Gewerbeflächen anfallen, entstehen auch keine Gewerbesteuern. Ein Geschäft mit 1,2 Mio. € Jahresumsatz und 5 Prozent Gewinnmarge erwirtschaftet 60.000 € Gewinn. Bei einem durchschnittlichen Hebesatz von 437 Prozent (2024, DIHK) entspricht das rund 9.450 €. 

Neben dem Wegfall der Gewerbsteuer führen der Wegfall von Arbeitsplätzen zu geringeren Einkommenssteuereinahmen in der Kommune. Gemeinden erhalten einen Anteil von 15 Prozent an der durch die Lohnsteuer der Beschäftigten generierten Einkommensteuer (gemäß Gemeindefinanzreformgesetz). Bei 6 angenommenen Arbeitsplätzen (Ø 3.500 € Lohnsteuer pro Jahr, davon 50 % mit Wohnsitz in der Kommune) ergeben sich rund 1.575 € Mindereinnahmen.   

Auch ist ein Effekt im Umfeld des Leerstands zu erwarten. Sinkende Attraktivität durch Leerstand senkt auch die Besuchsfrequenz und führt damit zu Umsatzeinbußen bei umliegenden Geschäften. Ein Rechenbeispiel hier wäre: 4 benachbarte Geschäfte verlieren je 5 % Umsatz (bei 1 Mio. € als angenommene Basis, wären dies 4 % Gewinnmarge). Aufsummiert durch den Umsatz- und Gewinnrückgang der Geschäfte ergäben sich aus dem Spillover-Effekt des Leerstands verlorene Gewerbesteuereinnahmen von 1.260 €.  

Zuletzt ist auch von einem mittelfristigen Wertverlust der Immobilie auszugehen. Dieser führt dann zu weniger Grundsteuer – konservativ als Effekt können etwa 200 € Mindereinnahmen p.a. angesetzt werden. 

12.485 Euro Mindereinnahmen für die Kommune durch nur einen Leerstand 

In Summe ergibt sich ein Betrag von 12.485 € an Mindereinahmen für die Kommune aufgrund nur eines Leerstands. Wird dieser eher allgemeine Durchschnittswert mit lokalen Gegebenheiten und der lokal anzutreffenden Zahl an Leerständen verknüpft hochgerechnet, wird deutlich, welche ökonomische Dimensionen für Bund, Land und Kommune durch Leerstand entstehen. Natürlich ist diese Kalkulation mit Annahmen verbunden, berücksichtigt aber typische, alltägliche Sachverhalte in Kommunen und mittelständischen Betrieben. In Ergänzung ist zu bedenken, dass Leerstand nicht nur kommunale Mindereinnahmen zur Folge hat, sondern auch Kosten: Verwahrlosung, Graffiti am Leerstand selbst und soziale Effekte. Zudem fallen Mitglieder für die örtlichen Quartiers- und Werbevereine weg – mit dem Effekt, dass deren Beitrag für Stadtmarketing etc. zu kompensieren sind, um örtlich nicht ganze Maßnahmen zu verlieren. 

Jetzt heißt es: Negativspirale umdrehen und lokal aktiv gegen den Leerstand arbeiten 

Es gilt schnell zu handeln, um nicht unwiederbringliche Konstellationen zuzulassen. Leerstand befeuert bekanntlich weiteren Leerstand. Daher ist die Negativspirale umzudrehen. Leerstände mit wirksamen/conversionstarken Formaten bespielen, darüber Besuchsfrequenz erhöhen und dann mit renditestarken Formaten Umsatz und Wertschöpfung steigern, ist Gebot der Stunde.  

Hier die richtigen Tools, Strukturen,Methoden und Formate einzusetzen, die lokal auch zur Kommune passen, ist die Aufgabe. Es gibt bereits großartige Beispiele, die zeigen, dass Warten auf die Zukunft keine Option, sondern aktives Handeln notwendig ist.  

Mehr erfahren

Als IFH KÖLN haben wir bereits eine Vielzahl an Kommunen mit Analysen, dem LeAn-Tool, Machbarkeitskonzepten und Umsetzungsbegleitungen unterstützt. Wenn auch Sie in Ihrer Kommune Bedarfe sehen, aus der Negativspirale rauszukommen, freuen wir uns auf einen ersten unverbindlichen Austausch mit Ihnen.